从投资角度看待房子的选择问题

作者:wiLdGoose 发布时间:2011 年 4 月 24 日 分类:观点 ViewPoint

最近几年,国内的房地产市场火爆异常。我们不仅要感谢以温州炒房团为代表的投资客,更要感谢党国正确伟大而英明的政策导向。于是几乎每个人都在关心房子的问题,甚至连与投资行业毫无关系的纺织女工或者扫地阿姨都知道,买房能赚钱。这种上到大型财团、投资机构,下到各个商业银行、小老百姓们所一起迸发出来如岩浆般的旷日持久的空前高涨的热情,让我感觉到似乎股市亢奋到了极点所形成的一种难以呼吸的味道。

暂且不谈这种市场情绪的问题,我们应当先问自己三个问题:我们为什么要买房?如果现在不买,何时买较好?是否还有更好的投资选择?从价值分析的角度看待买房,其实就算买来自用也算是房产投资。因为我们都希望在购房后看到房价上涨,就算不能上涨起码也要持平,万不可下跌。这种心态其实就算是一种投资的心态。

既然购房已成为投资,那我们应当从收益的角度来分析自己的购房计划。房子跟企业类似,能够通过出租或转让来创造收益。因为刚性需求而购房自住也一样,相当于自己缴房租给自己。评估某只股票的合理价值可根据长期定期存款利率来估算,定存利率可按 6% 作为参考值。房子的价值也可以这样来分析,我们将房子看做我们所投资的一家企业,房租收入扣除各种苛捐杂税及其他费用后得到的净利润就是房子的净收益。

如果房租每月 1,000 元,税费和维护费用当每月 100 元;则一月净利润为 900 元,一年净利润为 10,800 元。按照收益率参考值 6% 计算,该房子的合理价值应为 10,800 / 6%=180,000 元,即月房租的 180 倍。所以我们可以简单地认为房租的 180 倍就是房子合理价值。

有了可计算的合理价值,我们就可以控制投资的成本,价值投资上叫“安全边际”。也就是说,我们购房的总成本应低于房租的 180 倍。譬如购房总价是可预计的房租的 150 倍,这样我们才有利润空间,通过运作才有足够的回报。

但是——请注意,这是一个很严重的转折介词。目前国内的房价情况无比疯狂,绝对远远超过房租的 180 倍。就在上周的新闻消息,杭州的房价已超过上海成为国内第一,均价已经达到了极其变态的 20,000 元,是房租的一千多倍。其他几个特大城市的房价也至少在房租的 600 倍以上,我甚至怀疑全国二线以上城市的房价就没有低于房租的 500 倍的。这不禁让人好奇,在这些地方投资房产该如何获得盈利?我想了很久也只想到一个办法:找个更傻的人卖出去。

到这里我们已经回答了“我们为什么要买房?如果现在不买,何时买较好?”这两个问题。综上所述,购房也应与投资股票一样——选择熊市的时候进场,这样才有足够的安全边际;在牛市高点就应考虑套现,而不是盲目搏傻,寄一切希望于幻想的泡影之中。

本文邀请各相关人士评论,欢迎留下墨宝。下期预告:回答“如果不买房,是否还有更好的投资选择?”这个问题。

标签: invest, realty, inflation

已有 7 条评论 »

  1. ppeng ppeng 2011 年 4 月 25 日 16 时 38 分

    你忽略了一个重要因素 你生活在天朝 在这里你按市场规律行不通,我们只是生活在高压线上的那群鸟,无处落地。

  2. ppeng ppeng 2011 年 4 月 25 日 17 时 07 分

    2008年的金融海啸,我国为了gdp保8,不顾我等p民,贸然的拿出4万亿投资钢筋水泥,08年的gdp一共才30万亿,于是乎,中央银行狂印钞票,好了,我们手上¥直接贬值,造成货币流通泛滥,加上国外经济的低迷,人民币汇率上升,造成制造业直接死掉一片,于是实体经济拿出钱早投资,要知道国内的投资环境太恶劣,好的都已经被国企垄断,政策的上的限制,比如煤矿,于是大部分的钱投入股市 楼市,都是被逼的,没其他出路了,中国的股市又tmd的太有中国化了,那楼市就成了最佳选择。09年房价直接翻一翻,加上cpi飙升,更加造成我等p民的恐慌,毛泽东不值钱。你相信tmd统计局说的CPI5%不到点吗,没有20%你来问我, 到10年很多人已经不是说投资了,而是保值,制造业环境更加恶化,CPI持续攀升,投资下去的又常能过剩,你看看那些公路,高铁有谁没事干就开车去跑高速,没事去做地铁。政府没钱了,更加抽稅,gdp每年30%的增加,富了那批狗日的,企业更加艰辛,本来就出口不容易了,现在税还那么高。

    现在什么能保值呢,只有房子,不管他现在跌也好,涨也好,现在是最保值的理财产品,黄金保值,p,想想看,清朝的时候十两黄金够买个大宅吧,现在你估计要1吨黄金去买了。解放战争的时候上海的房子也没跌过,所以一句话,房子保值,特别是豪宅。

    不要在演戏了,温帝。是谁让我们的日子这么难过--是你们这群混蛋

  3. ppeng ppeng 2011 年 4 月 25 日 17 时 11 分

    上面言论仅限于与p民,如果是编制内有渠道的不算,那些圈养动物,和放养动物,跟我们的野生动物不能比的,他们饿不是,还可以出来打打野食。

  4. 轩脉刃 轩脉刃 2011 年 5 月 1 日 07 时 40 分

    买房也成了博傻游戏,赌一赌下面有没有比你更傻的傻瓜来买你的房

  5. badbuild badbuild 2011 年 5 月 15 日 11 时 49 分

    中国的房价并不符合经济理论和经济杠杆,并且,问题在于没人知道它的走向,所以问题的答案简单了,如果自住是必须的,在有能力情况下,买吧,买一套防防身啊。P民也有靠投资房产发了财的,他们不见得都懂经济学,就算懂经济学的,不见得都能知道ZF明天想怎么着,经济学家预测都能准确么?P民是什么,“兵不厌诈”的受害者罢了,or 某天,某些一直买不起房的人真的等到房价大跌的那一天,惊呼”那些买了房的傻x们啊“,经济理论的车轮是无情的啊!万分庆幸!不知道中国经济大环境会是什么状况?更不知那一天会是何年何月呢

    1. wiLdGoose wiLdGoose 2011 年 5 月 28 日 21 时 34 分

      胡老大阐述了在特殊情况下的特殊问题,我一直认为负负得正,你觉得呢?

  6. 上海顺丰物流 上海顺丰物流 2012 年 4 月 18 日 23 时 50 分

    现在的房价,也有所微跌,反正投资房子是需要多余的条件,和机遇,现在的房价太高了

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